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SOHO中国坐拥300亿元可售项目对230亿元销售目标信心十足

——3月13日SOHO中国就2011年公司业绩答记者问摘要

SOHO中国坐拥300亿元可售项目对230亿元销售目标信心十足

新闻发布会现场

记者:今天早上温总理说宏观调控不会放松,房价还没有降到合理的水平上,要跟居民收入相对应,还要跟投入、跟利润相匹配才可以考虑放松调控。我想问一下,房价要回落到什么水平,才符合温总理所说的水平呢?

潘石屹:总理讲的房价与居民收入不匹配,是住宅房价。我们一直认为住宅房价高了,无论从租金回报率还是家庭收入去衡量,房价都高了。我们是这样说,也是这样做,几年来没有买过住宅用地。

我们是做商业地产开发的,我们是做办公楼和商铺的,办公楼和商铺的价格跟居民的收入也没有太大的关系,衡量办公楼跟商铺投资价值的高低只有一个指标,就是租金回报率。世邦魏理仕的数据,去年第四季度,北京的办公楼租金上涨了50.8%,空置率降到了最低点。

温总理的讲话我坚决支持,过去两年我就不断地说,普通住宅的价格太高了。衡量的标准有两个:第一个就是,住宅的房价和居民的家庭收入的比是不是脱离了;第二个就是,如果是把住宅作为一个投资产品,它的回报率到底有多少,像北京、上海,都不足1%了。你看看商业地产,基本上都在7%以上,最高的达到13%。 

SOHO中国坐拥300亿元可售项目对230亿元销售目标信心十足

SOHO中国坐拥300亿元可售项目对230亿元销售目标信心十足 

记者:2011年SOHO中国没有完成销售目标,这背后原因是什么?

潘石屹:SOHO中国上市5年、成立17年来,第一次没有完成销售目标,只完成了109亿元。我们认为去年是最困难的一年,第一个原因是限购政策,住宅市场悬崖式的下跌。第二个原因、也是对我们影响最大的原因是信贷紧缩,我去了几个地方,民间资金非常紧张,高利贷后遗症常有发生。我到温州去的当天,他们说跳楼的就有六个人,都是因为放高利贷。去年望京SOHO、丹棱SOHO、SOHO中山广场都是7、8月份以后才拿到的预售证,正好赶上下半年的银根紧缩。

但今年销售情况就完全不同了,2月份,我们的销售状况就有明显改善,卖了大概3.8个亿。而在上个周末,星期六、星期日各销售了一个亿。我们的商业模式取决于两个因素:第一,最基本的因素就是租金是否上涨,如果是租金下跌,回报率低就没有吸引力。第二,在租金上涨的情况下,银根会不会是一个宽松的环境,如果银根太紧,尽管购买了SOHO的房子可以赚钱,可是由于自己没有钱,市场上的钱很少,也是完成不了的。

最近,央行把存款准备金率降低了0.5%,市场上面就多了4000亿元人民币的资金。而且周行长在讲话中说,今年存款准备金下调还有很大的空间。所以从1月份到今天为止,我们的销售呈直线上升的趋势。我们今年有300亿元人民币的可售项目,对今年完成230亿的销售非常有信心。

  

记者:很多地产公司在发高息债券,SOHO却一直采取相对保守策略,为什么?

潘石屹:我们处于净现金状态,负债率控制的比较低,因为我们觉得未来市场和政策风险都有,负债率不能太高,而且负债高的时候,很多机会就抓不住。如果是在银根稍微松动的情况下,我们可能没有收购外滩8-1项目的这个机会,正因为两家上市公司,一家是绿城、一家是正大,他们的资金出了问题,才给我们提供了这个千载难逢的机会。

做生意一个很简单的法则,就是市场高的时候要销售、要出货,市场低的时候要进货、要进土地、进项目。去年年末,我们的账面现金是157亿元,现金非常充足,今年我们的收购目标是100亿元。

 

记者:与复星合作的外滩8-1项目现在磋商的结果如何?有没有新的进展可以透露?

潘石屹:我们在去年的最后一天获得了外滩8-1项目50%的权益,成为上海外滩最大的业主。当然了我们的合作伙伴、我们的老朋友复星也想把这50%的股权拿过去,但我们的动作稍微快了一点,所以出乎了他们的意料。我认为,SOHO有SOHO的优势,我们是专注的商业地产开发商,复星也有复星的优势,他们更熟悉上海的市场。我们原来就是好朋友,只要我们团结合作,一定会给上海外滩的天际线和外滩创造一个新的城市地标,这个项目对我们来说都是非常伟大的,我相信我们未来会合作得很好。目前所有合作都在按部就班地进行。 SOHO中国坐拥300亿元可售项目对230亿元销售目标信心十足

记者:望京SOHO从3月份提价了,4月份还会继续提吗?为什么银根紧还敢提价?

潘石屹:今年,我们不光要完成这230亿元的销售,还要不断把我们的价格提起来。提价的考虑有以下几个:第一,我们销售的都是期房,每月、每天都有大量的投入,期房和现房的价值不一样;第二,目前的价格离政府限价还有距离,提价的话还有很大空间;第三,北京、上海办公楼的租金上涨幅度非常大,空置率非常低,比起大幅上涨的租金水平,2%的提价还是非常小的幅度。什么时候不提价呢?就是市场情况不好的时候。4月份是否提价要取决于3月份的成交。

 

记者:去年把销售总监全部改成席位制对SOHO中国影响大吗?今年的销售制度改革完成了吗?

潘石屹:还是有一定影响。以前所有员工都是SOHO的员工,跟我们签合同,社保也都是公司负担。全部改成席位制以后,销售总监都成为独立的老板,招聘了一大堆人,有些可能不跟员工签合同、不给员工上保险,但他们的办公地点还都在SOHO,出了问题也会影响公司的想象。但我并不认为,去年没有完成销售目标是因为销售制度调整,因为骨干力量并没有离开,主要还是之前说过市场和政策原因。今年的销售制度改革已经完成了,用销售总监制、代理公司席位制、网上销售这三条腿走路。另外,我们会持续招聘新的销售员,让队伍形成健康的新陈代谢。

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