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和住宅价格相比,商业地产价值被低估了
                               ——我在温州地产论坛发言观点节选  
 
  住房价格跌不跌,决定因素并不是新国十条
 

这次的房地产调控新政,每一条我都认真学习了。我觉得这是1993年来宏观调控最严厉的一次。在这种情况下,投资者和开发商一定要拨开眼前的迷雾,把前面的情况看清楚,对大方向做一个判断。之前房地产市场经历过好多次宏观调控,包括出台国八条,国六条,新国四条等等,政策出台后往往让人看不清楚会把房地产和房价推到什么方向上去。在前些年出台的政策中,提到调控房价总说要管住两个阀门:第一是土地;第二是资金。可是按照常识来说,市场上要建房子,一定要有土地和钱,把这两个阀门管住了,市场上供应量就降下来了,房价不就涨了吗?所以前几次虽然每次调控都非常严厉,但调控之后房价却继续上涨。

而这一次的新国十条,我觉得非常严厉而且方向明确,就是要把住房价格降下来,减少住房市场的危险。

我们看看像北京上海这些一线城市,房地产市场到底出了什么问题。首先可以看到市场上土地的价格和房子的价格完全乱套了,没有逻辑关系了。今年的3月15号的一次竞拍中,一块在北京大望京区、靠近五环的地,楼面价拍到两万七千五百元每平方米,我们测算了一下,这就意味着这个地方的销售价格会达到四万五。如果紧靠五环边上的住宅价格都达到四万五,这正常吗?

第二,我们看看房子和租金之间的关系。我们从租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来看,第一季度上海住宅的回报率为2.3%,北京为2.9%(中原地产数据),而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率),相差约-4%。根据香港房地产市场的经验,这两者之差超过-3%,房价一定会出现大跌。1997年香港房价最高的时候,这两者之间之差为-4%,所以1997年香港房价跌跟市场内部规律有关系。1998年的时候,香港的自杀率是全世界第一位,好多家庭都成了负资产。从房子与租金的关系上,我们可以看到市场上最本质的问题是什么。

我们来看看看北京和上海,现在在北京、上海住房的租金回报率是多少?只有1-2%,我们就按照2%算,2%减去现在银行按揭贷款超过5%,按照5%算,已经是-3%了。所以今天的住房价格跌还是不跌,决定因素并不是出台国十条,温总理生气了等等,最重要的是,五环边的房价都达到4、5万的时候,这个市场已经很离谱了。

  未来SOHO中国有超过一半的投资要投向上海
 

从长期来看,跟今天的住宅价格相比,商业和写字楼的价值被低估了。上周我们正好在香港开股东大会,有好多股东和媒体问我:你们有100多亿现金,如果再加上银行给的授信额度,资金状况非常好,你们投资要投到哪去?我跟他们说:

第一,不离房地产;第二,集中在写字楼和商业地产上;第三,就在北京和上海两个城市,不到别的任何一个城市去。这实际上就是我们的三个目标。

其实在中国二线城市也有好多机会,为什么我们要集中在北京和上海呢?从长期来看,房地产的投资最重要的是要看城市的基础设施,北京、上海这两个城市的基础设施经过十几年的建设,特别是分别举办奥运会和世博会,投入的钱是海量的,所以北京、上海的基础设施是最好的。

如果要在北京、上海之间选择的话,尽管我们公司在过去十几年时间大部分的投资都集中在北京,可是在未来,我们大概有超过一半的投资要投在上海。原因是什么?因为我们看到北京是一个政治中心,而上海是一个商业城市。商业城市就把周围的地方都带动起来了,像苏州、杭州、无锡,南京等等,周围一大片都带动起来了。最重要的是,上海借世博会的契机,做成了一个长江三角洲最重要的交通枢纽。它到苏州的火车,从上海虹桥出发,17分钟,到无锡半个小时,上班的时候,3分钟一趟车,这样就靠交通的网络,高速火车,把整个长江三角洲的财富跟上海紧紧连在一起,时间就是半小时。

我去过国外许多城市,上海这样快速的火车,这样好的交通设施,比英国、美国、法国任何城市都要发达得多。

我们看到,在城市的发展过程中,如果一块城区交通出了问题了,就是死区,如果这个地方是交通的枢纽,哪怕原来是块荒地,很快就会发展起来的。所以在北京、上海的选择中,我们更看好上海。尽管我们目前在上海的投资大概不到全公司的10%,可是我们会在未来的3、4年时间加大对上海的投资。

目前投资还有一个比较大的压力就是通货膨胀,其实通货膨胀是温水煮青蛙,你不知不觉地就发现钱不值钱了。我们想想十年前、二十年前、三十年前的10万块钱很值钱,可是慢慢的钱不值钱了,房子越来越值钱了。而且房子一定要选对城市,选对区域,在选区域时候,交通枢纽是第一位的选择。

三个洼地值得投资—中国股市 美国房市 北京上海商业地产
                                  —— 赵晓在温州地产论坛发言观点节选
 

目前形势下投资者应该投什么?我谈我的几个观察。

第一,中国的股票市场。过去十年里,98年到2009年,中国经济增长了4倍,楼市不止5倍。跟中国资本相关的市场,他们的股票市场增长了若干倍。如果大家要找一个价值的洼地,那就是中国的股票市场。

第二,美国的房地产。前段时间我们在美国转了一圈,第一站到了佛罗里达,在佛州是美国的养老城市,他们的基础设施比我们不知道强多少,但在那的一个城市,每平方米楼价是7千多人民币。第二站,是华盛顿,离白宫15分钟车程,带高尔夫的别墅区,可以看到天鹅湖,非常漂亮,700平方米的别墅,每平方米大概也是7000多块钱人民币,如果精装修除去,大概是每平方米3000、4000平方米。第三站是芝加哥,它们标准的独栋,一套300到500平方米,大概是30、40万美金。

第三,在中国,包括在温州,虽然房价年年升,但中国许多民用住宅完全没有任何的投资价值,但是商业地产,特别是在上海和北京这样的中心城市,将来它的目标是要成为国际大都市的城市,它的商业地产,楼价应该会呈上升的趋势。以纽约为例,纽约标准的公寓,好点的地区,普通来说都是在200—500万美金。基本上北京现在是每平方米3万人民币,纽约的价格就在3万美金,甚至更多。为什么会这样?其实很简单,纽约那种地方是美国人不喜欢的,一般美国人是不喜欢纽约的,纽约是全世界的纽约,是国际大都市,全世界要找工作都去纽约,他们效率非常高,楼价也是非常高的。所以纽约是一个机器,它不是让你住的地方,但它是产生高效率的地方。中国唯一能成为这两个城市的就是北京和上海,北京和上海将来也不是中国人的城市,所以中国人在上海、北京买不起房子是很正常的。北京、上海将来就成为产金蛋的机器,全世界最有钱的人最后都会到这两个城市。

相比之下,最低估的就是商业物业,商业物业的价格在北京甚至比民用的居住住宅还要便宜,这就像猪肉的价格比很多蔬菜还要便宜一样,这是很不正常的。

我这几个观察供大家参考。第一是中国股市;第二是抄美国的机会,100年的大机会。我估计大概到2013年,美国的楼市就应该会回来了。第三就是北京上海是值得重点关注的地区,尤其是这两个地方的商业地产。

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潘石屹

潘石屹

251篇文章 6年前更新

SOHO中国有限公司董事长、联合创始人 。他与妻子张欣在1995年共同创立SOHO中国有限公司,作为董事长,他一直掌管着公司在中国的商业地产领域的开发业务。尤其在北京的CBD,无论在建筑的规模上还是在项目的销售额上,SOHO中国都是最大的开发商,并为中国首都引入了标志性的当代建筑。

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