在这一轮房地产市场的调整过程中，

大企业资金链接不上也会“猝死”

天津日报　许佳：银监会主席和央行副行长相继表示，政府工作报告的表述并不是放开二套房贷限制。您对此怎么看？

潘石屹：放开对第二套房贷的限制，的确对目前的住宅市场来说是至关重要的。温总理在政府工作报告中对此问题也非常重视，专门讲了对符合条件的第二套住房比照第一套住房的按揭贷款执行。至于什么样的是“符合条件”的，具体政策当然是由人民银行和银监会去制订的。

不过我们看到，几个月来银行、政府已经竭尽全力地从政策的各个方面来促进房地产市场回暖，种种措施实际上已经见到一些成效了。

北京晨报　王丽娅：对于近来楼市成交量逐渐回暖，也有不少人认为是在消化2008年的市场需求存量，后市新增需求还难跟上。潘总怎么判断？理由是什么？楼市"小阳春"是大势反转还是阶段反弹？

潘石屹：我们看到最近两个月房地产的成交量的确在回升，最近几个星期就更明显了。我听见有人预测这种回暖在2009年将经历一个“倒V字型”，我不这样认为。房地产市场能不能回暖最重要是取决于中国的经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。

京华时报　鲁欢：星河湾控股集团董事长黄文仔在接受媒体采访时明确表示反对救市，您如何看待黄总的发言？

潘石屹：对于“救市”，大家的理解不一样。我对救市的理解实际上是“松绑”，就是把前些年附加在房地产市场上的一些限制解除，让房地产市场能够健康发展。

我也不赞成政府直接投多少钱去救市。房地产与别的行业不一样，只要政府不压制，市场上的基本需求是很大的。

京华时报　鲁欢：数据显示中国百强房企的市场占有率明显提高，同时，有机构预测两会后将有3成房企消失，您如何看待新一轮房企洗牌？大鱼们能顺利吃到小鱼吗？

潘石屹：市场上有各种说法：有的人认为三成的开发商要倒闭；有的人认为一半开发商会倒闭；甚至有的人认为七成的开发商要倒闭。而我看这一轮房地产市场的洗牌不是按照大鱼或者小鱼来区分的，而是看企业的资金链条是不是紧张。有一些小企业资金链条健康，在这一轮洗牌中不会被淘汰掉。相反，有一些大企业，甚至巨无霸企业，因为资金链紧张，接不上，有可能就会在这轮洗牌中受到很严重的影响，甚至倒闭。在这一轮房地产市场的调整过程中，最重要的、也是一个企业的生命线，就是看它的资金链，而企业资产的多或少，企业规模的大或小都不重要。假如有一个企业资产跌了50%，只是规模缩小了，不会死的。另一个企业尽管它的资产很大，但是资金链接不上，在全球金融危机的环境中，可能马上“猝死”。

观点地产新媒体　王小明：全国工商联提出了一个观点"房地产企业的开发费用有一半流落到政府的腰包里了"，对此，有官员否认该说法，您对此说法有何见解？

潘石屹：我也注意到媒体上报道的全国工商联的这个观点，因为他们拿出了确切的数据。根据我们在一线开发房地产的经验，这些数据都是真实可靠的。

土地成本在房屋成本中占的比例最近几年确实非常高，在2007年达到了极点，所以就出现了所谓“面粉价格比面包价格贵”的现象。“面粉价格比面包价格贵”就意味着土地的成本不仅高出了同样地段项目的成本，甚至高出了同样地段项目房屋的销售价格。

但土地的成本在项目总成本中所占的比重中并不是固定不变的，一般的趋势是：越是大型城市，越是在繁华地段，这种比重越高。例如，在北京最繁华地段，土地的成本可能占到总成本的70%。但在北京偏远的怀柔、平谷区，土地的成本可能仅占总成本的20%、30%。

多建廉租屋，少建经济适用房和双限房

京华时报　鲁欢：在房地产商会《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》中，提出了降低房地产税收、适时调整或取消土地增值税、改革土地招拍挂制度、拓宽商业地产融资渠道，尽快开放REITs通道的政策建议。您如何看待这一提案？

潘石屹：这些建议都非常好，都是市场化的建议，能够真正让土地、资金能够流通起来。尤其是土地增值税，十几年来一直争论不断，各个地方收取的办法也各有不同，造成了很大的不公平。

某网站　王巍：总理报告中提及加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。而有政协委员提出取消90/70政策。您觉得这二者应该如何统一？

潘石屹：关于要不要取消90/70限制的问题，自这条政策出台之起，大家就一直进行着热烈的讨论，现在有一些地方政府已开始变相取消90/70限制了。我想，这个政策既然是由建设部下发的，应该也由建设部来提出调整更为妥当一些。

温总理在政府工作报告中提出的未来三年990万套保障性住房的供应，实际上是解决了许多中低收入人群的住房问题，这990万套差不多占到住宅市场的二分之一。

某网站　李斐：有全国人大代表呼吁把大学毕业生纳入廉租住房的保障对象；在接受廉租房申请时，向外地生源大学生放宽限制。你是否支持这一建议？

潘石屹：今年的大学生就业的确面临着很大困难，政府多建一些廉租房，租给那些家庭困难和暂时就业困难的大学生，是个好办法。

在政府的保障性住房中，应该多建一些廉租屋，因为廉租屋的产权是属于政府的，可以随时去帮助那些住房困难的人群。比如帮助刚毕业的大学生就是一个很好的例子，刚毕业就遇到经济不景气，他们找不到工作，经济可能会困难一些。但随着经济的好转，他们找到了理想的工作，就可以不用政府的帮助，把这些廉租屋再租给其他更困难，更需要的人群。双限房、经济适用房就缺少这种灵活性。

新浪乐居　吕洲科：多名两会代表委员建议要建好廉租房，少建或停建经适房，您如何看？

潘石屹：这些代表和委员们的建议很好，应该多建廉租屋，少建经济适用房和双限房。

 

08年SOHO中国预售金额比07年翻番

　　天津华商报　张艳：您此前透露公司旗下中关村SOHO项目3月份将亮相，可否介绍具体情况？

潘石屹：我们在海淀区的第一个项目“中关村SOHO”将在3月23日正式亮相。这是处在中关村核心区域的一个商业项目。亮相后，它的销售和租赁将同步启动。

北京晨报 王丽娅：SOHO中国近日获得中国银行100亿元授信额度，潘总表示将全部用于新项目的收购和兼并，目前有什么意向？现在是否是抄底时机？

潘石屹：SOHO中国的负债率很低，没有短期要偿还的银行贷款，工程所需的资金也很充裕。中国银行这100亿元的授信和我们公司100亿的现金，主要用来收购和兼并新的项目。

天津华商报 张艳：您如何看待全球金融危机对中国市场的冲击？

潘石屹：今天世界经济是紧紧连在一起的，中国是这个经济体中的一部分，谁也离不开谁。我们每天都会从新闻上看到金融危机对中国经济的影响：工厂关闭，建筑工地停工，农民工返乡，地方财政收入减少等等。这次金融危机对中国造成的影响是生产过剩，劳动力、原材料、土地全面地过剩。中国政府为了刺激经济，减少失业，维护社会的稳定，迅速推出了4万亿的刺激计划和十大振兴行业，但我们看到这些措施的大部分是增加生产，有些措施可能加剧了生产过剩。房地产市场也不例外，大量的保障性住房挤压了住宅市场的空间。

不过，我们也看到政府出台了一些积极政策刺激消费市场，因为只有国内市场的消费才能从根本上解决生产过剩的问题。比如房地产出台了一系列积极的政策：下调利息30%；放开对外国人购房的限制；降低交易环节的税费……这些措施都会促进房地产市场的发展。

某网站 李斐：请问下一步SOHO中国的策略是什么？

潘石屹：基于对金融危机对中国经济和房地产市场影响的看法，SOHO中国的策略主要有三条：

第一， 避开住宅；

第二， 聚焦商业地产；

第三， 限于北京、上海的繁华地段。

在市场过剩的环境中，企业比的不是土地储备和资产规模，而是销售额。SOHO中国的策略就是以产品创新和品牌推广来加强销售。在过剩的市场中，唯有创新的产品才会给市场的销售带来新的活力，从而吸引到消费者。当然，品牌不仅仅是漂亮的广告，更是创新、诚实、负责任精神的体现。