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我在北京市人民代表大会上的议案二

议案二 让土地交易市场更加透明化

案据:

问题:在2006年8月31日之后,北京的土地交易进入公开招拍挂程序,但是,由于目前北京市有关土地招拍挂制度尚不够完善,在近年的几宗重要的土地交易中,都出现了操作规则不清晰、交易规则不透明的现象。

分析:在土地招拍挂制度选择上,拍卖是最为公开、公平的市场竞争形式,但作为政府部门,需要考虑的并不仅仅是获得更多的土地收益,还需综合考量其他社会因素,比如在房地产市场供求关系紧张的情况下,单纯靠拍卖方式推出土地,无疑助长了土地市场泡沫,也间接推高了市场房价,因此,近年北京的土地交易大多采取了招标方式。

招标就是公开标的物的条件和要求,邀请众多投标人参与投标,从中选择交易对象的市场交易行为。相比之下,招标比拍卖更广泛综合一些,就土地而言,不仅是价格,而且综合考虑了价格、付款进度、设计理念、企业实力等多种因素。但是,由于目前对投标方案考察因素过于分散,给评定主管部门有了太多的裁定权力,使得交易规则变得模糊和复杂。

以北京近年成交的几幅土地为例:07年12月,中关村甲3号地块土地招标中,开价第二位的龙湖中标,打破了“价高者得”的惯例;08年7月,四惠地块土地招标中,报价第二的金地中标;随后,广渠路36号地被“北京城市开发集团公司和北京城建兴华房地产开发公司联合竞标体”,以26亿元,投标价第五名的价格夺标。使很多参与和观望这一系列土地招标过程的开发商对这些结果反映:“很迷茫,不知道该怎样做才能获得土地。”

市场上这种迷茫反映了现行土地交易规则的模糊,政府对于土地交易后期进行综合考虑,最终“综合”总分第一为中标者,这都无可厚非,但其得分的依据却不能在阳光下清晰展示,这就给外界预留了太多的想象空间。反映在交易规则上,就是操作细节不清晰、不透明,从而导致政府信誉的损失和市场交易成本的加大。一个需要让人去窥测和猜想的规则,不是一个好的市场规则。

土地招标规则的另一不合理之处是一级开发企业利用现有招标制度缺陷曲线拿地,按照北京市土地储备中心有关规定,一级开发和二级开发之间并没有直接关系,生地做成熟地之后必须进入土地储备中心挂牌公开交易。但很多一级开发商在土地挂牌时设置种种陷阱,如虚高成本,增加二级开发企业的进入门槛;土地上设置障碍,“净地不净”;或在合同中规定一些苛刻的附加条款,如无理的“回购”条款等。这些做法的结果就是土地成本的大幅增加和交易难度加大。也使得很多优秀开发商无法进入二级开发市场,失去了公平性。

方案:

1、在招标前期公布评标分数分布原则,同时把评标方法以及评比分数具体量化标准公开(在一段时间内标准应该相同,应避免每次招标更换标准现象),减少含人为偏好因素作为评分标准。(例如理念35分,综合因素10分等)

2、评标过程和结果都应公开进行,每个评委评标过程中具体每项分数的打分过程和给分原因应该透明、公开,并接受媒体和公众监督,建立申诉仲裁机制。

3、项目的一级土地开发公司(含关联公司)在二级土地市场招牌挂应采取本项目回避的原则,否则无法实现真正的公平、公正。

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