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犯了错误的房地产商倒闭重组是“见底”的标志

降税降息就是放水养鱼。
 
——昨天下午和网友聊天的记录

降税降息就是放水养鱼,加税就是杀鸡取卵

《中国青年报》李松涛:您在节前把北京建委的131号文件称做给房地产行业的"大红包",您认为这个红包对哪些方面会立即起到作用?

潘石屹过去几年打压房地产行业,出台了许多限制政策,今年政府对房地产的政策主要是“松绑”,各种“松绑”的政策基本都已出台。但下滑的大势已经形成,这些“红包”能不能阻止大幅下滑的趋势,不光取决于房地产市场的情况,更主要的是要看大的经济形势,效果还需要观察。

《上海证券报》于兵兵:新政要求对个人出租非住房应缴纳的各项税费制定综合征收率。此前,非住房出租税费最高达到30%以上。这一税费调整的背景和目的是什么?目前的综合税率是多少?

潘石屹从2004年开始住宅和非住宅一样,都是按综合税率5%收取,从2008年12月开始非住宅按分项税率收取,总的税率在20%—27%之间。北京市政府131号文件中又做了调整,把非住宅出租仍按综合税率收取,但具体是多少,还没有消息。

《上海证券报》于兵兵:北京房地产交易网显示,1月份二手房交易量超过一手房23%,是否与交易环节税费减免有关?

潘石屹关系不大,减免二手房税费的政策是1月23日才出台的。二手房交易量超过一手房23%:一是说明1月份一手房太低迷了,没有多少成交量;二是二手房的交易多年以来被打压,无法流通,尤其是在流通环节予以重税限制,理由是限制炒房,这是中国房地产目前真正的结症所在。解开这个结,二手房市场就会活跃和流通起来,中国的房地产市场也就活了。

《中房报》张杰:你如何看待新的一年北京楼市前景?在您看来,怎么才能打赢这个针对消化存货的战役呢?

潘石屹2008年北京楼市无论从销售金额和销售面积来说都下降了50%,下降幅度惊人,2009年首先表现出来的是地方财政税收的减少。税收的变化总是要滞后房地产销售半年到一年的时间。面对如此严峻的形势,各方都在调整,对付危机最好的方式是合作、团结。互相指责,或任何“自保”的方式都是杀鸡取卵。降税降息就是积极的办法,是放水养鱼。在这时,加税就是杀鸡取卵,雪上加霜。

《华夏时报》慈冰:近期一些地方政府表态,鼓励政府部门和国有企业收购空置商品房,作为保障性住房,这种行为会产生什么后果?

潘石屹这对目前房地产和经济的发展都是利好的消息,但这才刚刚开始,因为中国住宅的模式要从香港模式转向新加坡模式,收购空置住宅能很好地完成这一模式的转型、解决两个模式过渡中的遗留问题。

China Economic Review John Bishop您将11月份中国房地产市场交易量的上升看做买方信心好转的标志,还是仅仅是一个偶然的事件?

潘石屹11月份成交量上升,主要来自保障住房成交量上升的拉动,例如北京保障房的成交量超过50%。而住宅成交量大幅度下滑的趋势并没有改变。

  楼市恢复信心的标志不是价格,而是成交量

《北京周报》丁文蕾:去年10月以来,中国政府已经出台了若干措施,您是否看好这些政策的效果?对SOHO China而言,哪项措施的影响比较大?您认为北京政府还会进一步采取什么样的救市措施?

潘石屹确切地说,2008年9月15日是转折点。此前,人民银行还在调高存款准备金和利率,政策的主导思想是防止经济过热,全国人民的注意力也都在奥运会上。9月15日雷曼破产,当晚人民银行降息才开始,接着就是一系列刺激经济的政策,包括4万亿元人民币救市。

SOHO中国同其他发展商一样受惠于这些政策,有分析员分析,如降息1%,相当于房价下降6%,但全球经济危机还未稳定。北京因2008年楼市低迷带来的负面影响将于2009年下半年在税收方面显现出来。

北京政府在此情况下一定还会有一些措施。但任何措施都很难扭转全球经济的大势和2008年“木已成舟”、“生米做成熟饭”的楼市低迷造成的财政收入的减少。

《中房报》张杰:舆论普遍认为,只有开发商降价才能使楼市走出冷清,而不能靠政府单纯托市,未来政府影响楼市的政策空间将越来越小,您怎么看?

潘石屹楼市恢复信心最重要的标志不是价格,而是成交量。如果成交量锐减,说明没有需求,也说明房价供需双方没有达成一致。2009年中国的房地产和北京房地产市场仍会比较低迷。北京的住宅价格,在五环之外,受保障房大量积压、房地产商资金链条紧张等因素的影响,下降的压力很大。

《新地产》王瑜:有没有救市的"终极"措施?(即"最后一招")。上海曾经推出的"买房入户口"是否有可能重来?

潘石屹任何人都没有这样的能力,只有靠上帝了。但基本解决办法是有的,就是各自修改自己所犯的错误,回到正确的道路上来。

《China Economic Review》 John Bishop:比起国有大开发商,房地产市场的衰退有没有让未上市的小开发商更难过?小开发商会不会为了筹集资金出售部分资产?

潘石屹资金是2009年中国房地产公司普遍的困难,国有、非国有、上市、非上市都一样,这是一个普遍现象。至于如何解决,各有各的办法,出售资产是办法之一。

《China Economic Review》 John Bishop:中国民营开发商的融资渠道是不是已经干涸了?银行是否继续愿意贷款给小的区域性的开发商?有没有其他的融资渠道?SOHO中国目前的资金状况怎么样?

潘石屹由于经济形势的影响,银行对房地产行业贷款很谨慎,前几年是人民银行不让商业银行贷款,现在的情况是人民银行想让商业银行放贷,但商业银行害怕了,不敢放贷。

SOHO中国的资金状况很健康,没有任何问题。

《中房报》张杰您认为究竟这次房地产市场的下滑是市场的正常周期调整还是前一阶段政府调控的结果?

潘石屹最主要的原因是美国金融危机引起的全球经济危机造成的。当然与这个行业参与者前一段时期所犯的错误也有关。这次调整,就是要修正这些错误。房地产商的错误就是从2006年开始大规模购买土地,2007年全中国房地产商买地的钱,超出当年所有房子的销售额,把钱都交给地方政府了,造成了现在资金紧张,自己资金链快断了。

《有信仰的资本》封面

《北京周报》丁文蕾:胡舒立主张规范房地产市场"看得见的手",不要慌不择路地救市,干扰房地产市场"正常的周期性变化",误导市场。您对这只"看得见的手"有怎样的期待?你觉得在这场席卷全球的经济危机下,国内地产商应该承担起怎样的责任?

潘石屹这是一个古老的问题。200年来经济发展的历史,就是这个问题讨论和实践的历史。以我本人的经历、我的所见所闻,我以前是相信市场的,赞成胡舒立的观点的。

小时候,村上没有电,更没有电视,晚上听一位邻居志愿军讲抗美援朝时期的故事,每次讲完后,他总是感慨地说:北朝鲜人民过上了好日子,南朝鲜人民还生活在水深火热之中,还没有来得及解放他们。这位老人很早发生车祸过世了,没有让南朝鲜像北朝鲜人民一样过上好日子,是他终身的遗憾。

长大后,我看到,凡是没有搞市场经济的国家,经济都很落后。以中国为例,在改革开放前,没有搞市场经济时,大家吃不好、穿不好,更住不好。实行市场经济之后,给人们带来了巨大的财富和社会进步。但同时,我们也看到,华尔街为了赚钱,以高达30倍的金融杠杆,把利润留给自己,把风险转嫁给别人。一个华尔街基金经理一年的收入相当于中国西部一个40万人口的县城一年的财政收入。

让我们再回到200年前英国的维多利亚时代,那时就有人在思考实践资本主义和道德的结合,如马克斯·韦伯的《新教伦理与资本主义精神》,亚当斯密《道德情操论》,又有许多企业家、资本家在实践《有信仰的资本》,形成了有信仰的维多利亚时代的商业精神。

今天的争论是“看不见的手”和“看得见的手”,无论这两只手如何运作,都没有脱离物质财富的创造和分配,没有走出物质的桎梏。走出危机真正的出路在于要有更高道德标准要求我们自己,而道德的提升和道德光芒释放的基础是信仰。没有信仰的道德就成了说教,或假道德,是没有任何力量的。

  《新地产》王瑜:有专家预测今年的房价会回到2006年的水平, 也有人说,下半年北京的房价会达到最低点,您同意这样的预测吗?什么样的迹象将是人们期待的"抄底"信号?

潘石屹一批在过去几年犯了错误的房地产商的倒闭、兼并和重组是“见底”的标志,也是让房地产回到正确发展道路上的标志。

《环球人物》罗宾:现在很多人都打算九十月份动手,潘总对于购房人有什么样的建议?

潘石屹房子是不动产,不能运输,这造成了每个城市的市场情况都不一样,即使同一城市,区域不同也各不相同,没有办法如同股票一样给出具体时间和指导意见。唯一不变的一条重要建议就是找好地段的房子,这是多年颠覆不了的一条宝贵经验。

三里屯SOHO夜景效果图

SOHO中国逆势热销最根本的原因是产品

《英才》杂志王颖:2008年北京房地产销售下降50%,SOHO中国的销售量却增加近100%,这种逆市上扬的业绩背后的原因是什么?

潘石屹2008年北京房地产销售数据公布以后,有一些人和机构研究SOHO中国项目热销的原因,包括《新地产》等杂志。大多数人把原因归结成为SOHO中国会销售,营销能力强,甚至有人把原因归功于我个人。这都错了,尤其是把原因归功于我个人的更是一个大错误,2008年我很少管理销售,大多数销售人员我不认识。

其实最基本的原因是产品,我们的产品无论是地段还是设计都是与众不同的;其次是建造这些产品的SOHO中国,市场信任它是一家有实力、负责任的房地产商。

《北京周报》丁文蕾:土地储备不足是不是SOHO China的发展瓶颈?今年会酝酿新开楼盘吗?针对危机下的消费不振,紧缩钱袋,贵公司今年会有哪些应对措施?

潘石屹2007年前,房地产商以土地为主,谁的土地储备多,谁就会受到资本市场的追捧。从2008年之后,这种判断标准发生了变化,谁的土地储备多,谁家的负债多,资金就紧张。

  SOHO中国发展基本战略一直不会改变,那就是:建设市场上最需要的产品——即特大城市、繁华地段的商业和写字楼。
SOHO北京公馆样板间(点击此处可欣赏大图)
 
《英才》杂志王颖:房地产圈里的朋友最近一段时间经常聚会吗?你们是否会常常怀念前几年房地产火红的日子?

潘石屹前几年的火红,也让我们担心。从2007年开始,公司每次开会,我们都提醒自己,现在处在土地泡沫之中。

《英才》杂志王颖:在经济不景气的时候,你是比往年更忙还是相对清闲一些?

潘石屹没有太大的变化,每天在不断学习和工作。

网友明月:潘总3月底将出席世界佛教论坛,您认为在当前的经济形势下,世界佛教论坛的举办将会有什么特殊的意义?

潘石屹 解决目前的困难和推进人类文明的进步,都需要信仰来促进!

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