北京的住宅市场哪能在4、5月就见底？

京华时报　肖宾：北京08年房地产交易金额和面积相信比07年都有较大幅度下降，您了解具体数字吗？SOHO中国在08年销售形势很好，SOHO销售逆大势上扬的原因是什么？

潘石屹：SOHO中国从2005年以来一直研究和跟踪北京房地产市场,随时关注北京市政府房地产交易网上的数据，这些都是成交数据，是以每一套成交房子为基础的数据，不会出现误差。这些数据与政府统计部门的数据从途径和统计方法上有所不同，我们在分析市场时主要是依据这些数据。我将2008年北京房地产交易的相关数据与大家一起分享（有需要的朋友可与公司推广部何新联系information@sohochina.com）。从数字上看，2008年北京房地产的形势非常严峻，尤其是住宅市场，2008年北京住宅成交量腰斩，商品房成交金额降到04年水平，成交面积创04年以来新低。

SOHO中国销售额逆大势上扬，一是地段优势,即项目集中在北京最中心地段；二是产品优势，即主要以写字楼和商业为主。房地产行业有句名言：“地段、地段、地段”，购房人成功的秘诀也是如此：“地段、地段、地段”。

京华时报　肖宾：北京08年房地产交易逐月大幅下降的后果将是什么？很多预测认为09年下半年将走出低谷，您怎么看？

潘石屹：的确，我听到有些预测就像算卦一样，不断说2009年4月、5月走出低谷，或是下半年走出低谷，其具体依据是什么？不知道。

关于北京住宅市场，我从北京两会上得到的数据：存量房为2250万㎡；从政府网上得到的数据是1925万㎡。无论是2250万㎡还是1925万㎡都是很大、很惊人的数字。就是按照北京房地产交易网上取得预售证而未售的1925万㎡计算，北京2008年末住宅存量比2007年上升61%。这是09年房地产市场压力大的第一个原因。

第二个原因是2009年北京市政府供应保障性住房用地，折合建筑面积850万㎡。经济适用房没有土地出让金，与商品住宅相比很有竞争优势。而2008年住宅成交面积仅为809.5万㎡，还不及2009年政府保障房用地的供应量。

最重要的是在全球经济危机的冲击下，大家购买欲望都在下降。

从以上几个数据就可以看出北京住宅市场竞争是多么激烈，哪能在4月、5月就轻易看到底啊！但北京城市中心，尤其三环之内土地和房子供应量几乎凤毛麟角，所以我认为在北京城市中心、繁华地段的市场不会受到这些供应量大影响，我们看到北京城市中心的房子的销售一直很好。

北京商报　赖大臣：08年住宅市场显然受到的冲击比商业地产要大，进入09年，您认为住宅和商业地产的市场前景如何？

潘石屹：对北京住宅市场，尤其五环之外的住宅市场，2009年我一点也不乐观。商业地产则不能一概而论，最重要的是要看地段、看产品。

　　新浪网　贾春晖：北京房地产交易网显示的SOHO中国的三里屯项目08年销售金额达到72.4亿元，而这恰恰发生在房地产交易大大缩水的08年，您怎么解释这一现象背后的原因？

潘石屹：在市场中最重要是：原则和远见。有时坚持这些原则和远见很困难，但无论如何都不能违背原则，例如：未来的市场上需要什么，我们就做什么。这是一条简单的原则，也是常识。但眼前的诱惑常常让我们丧失这个基本原则，许多公司处在市场中，早意识到什么样的产品已经过剩了，什么样的服务是市场上已经不需要了的，但身处在泡沫中，只要还能赚钱就拼命去生产。四年前，SOHO中国就做出调整，放开住宅市场，主要做写字楼和商业地产。牺牲了过去几年住宅市场的眼前机会，但建设出了市场真正需要的房子。今天三里屯SOHO的销售业绩说明这种战略的调整是正确的，在三里屯SOHO销售的过程中基本没有竞争对手。

新浪网　贾春晖：09年的三里屯SOHO和其他即将推出的SOHO项目还会续写08年的销售神话吗？09年一月三里屯SOHO的销售状况如何？

潘石屹：每年元旦之后，都是房地产销售的淡季，但SOHO中国元月的销售还是出乎我们的预期。元月份SOHO中国销售队伍休假后，元月7日才开始上班，短短十几天时间就销售了2.96亿元人民币。

北京商报　赖大臣：据媒体报道，北京CBD写字楼空置率已经在30%以上，租金出现下滑。SOHO项目主要分布在CBD，有没有受到影响？

潘石屹：正如代理机构报告和媒体报道中提到的那样，北京CBD写字楼的空置率确实在上升，原因有以下几点：一是最近新交付了一批写字楼，如我们公司开发的光华路SOHO，出租总要有一个周期；二是税务部门把出租写字楼的税率大幅提高，也产生一定的负面影响。三是受全球经济危机的影响。

SOHO中国写字楼的出租率正常，因为有一些公司从租金高的写字楼搬到我们开发的写字楼来了。

网友　一江春水：您在人大提交的关于下调商业物业出租税的议案是否有结果了？

潘石屹：这份人大议案我已向北京市人大提交，提交后仍有许多人大代表要求签字，我说人数已经很多了。大家对这份提案都比较重视。目前还没有得到任何反馈。

焦点房地产网　李斐：北京市规委公布将经适房面积上限由目前的70㎡下调为65㎡，而此前您在两会期间也曾准备提案取消两限房。在您看来，目前经济适用房和限价房的政策是否需要调整？

潘石屹：调小廉租房和经济适用房的面积，是个好办法。政府的钱就会真正用在帮助城市困难的家庭解决住房问题身上。仅从核算家庭收入方面去筛选困难家庭有一定困难，小户型可以通过产品帮助筛选困难家庭。

焦点房地产网　李斐：19日，REICO报告对2009年房地产市场运行趋势预测中指出，房价可能在下半年至跌企稳，您是否认同这一判断？

潘石屹：很难做出这样的判断。REICO报告指的是全国房地产市场，从去年11月份国家统计局的数据来看，全国积压的住宅量很大，和北京情况差不多。当然最重要的取决于全球和中国经济形势。

应对这些挑战的手段可能是全新的，但取得成功所仰赖的价值标准却是古老的

网友　兵临城下：您对奥巴马的就职演说哪一点印象最深刻？

潘石屹：奥巴马的就职演讲我看了四遍，那天晚上我们一家四口一直看到凌晨二点。真诚的讲演让许多美国人流泪，为选出这样的总统而骄傲。

从讲演可以来看一看奥巴马的市场观和经济观角度，也和大家分享一下我的看法：

有人认为市场总是错误的，如索罗斯的思想。市场状况总是像量子一样不停跳跃，很少回到正常状态，回到正确的状态后马上又偏离，但市场有能力去修正它的错误。他的基金叫量子基金，他有本书叫《走在曲线前面的人》。

有人认为市场总是对的，如格林斯潘。他同兰德一样是亚当斯密的忠实弟子，兰德用小说诠释了亚当斯密的理论，而格林斯潘在联储局主席位置了实践了亚当斯密的理论。

而奥巴马认为“市场是好是坏并不是一个问题”，接着肯定了市场的作用：“市场产生财富和扩展自由的能力是无以匹敌的。”我们面临着各种危机和挑战，我们应该如何去做呢？奥巴马说：“我们应对这些挑战的手段可能是全新的，但是我们的成功所仰赖的价值标准却是古老的——勤劳、诚实、勇气、公正、忍耐、好奇、忠诚和爱国。这些东西都是真实的，它们在整个美国历史上一直是我们取得进步的背后推动力。”市场无论好坏都是物质层面财富的多少，以及这些财富如何分配，奥巴马提出了彻底解决物质层面的问题，只能用精神的美德和真理去统领物质世界。

“现在所亟需的是回归这些真理，现在我们需要进入一个新的责任时代——需要每个美国人都认识到，我们对自己、对这个国家、对整个世界都负有责任，不是勉强接受的责任，而是当仁不让，应该彻底明白一点，即除非将我们的一切献给一项艰巨的任务，我们的精神无法获得满足、我们的人格也无法获得塑造。”这就是根本解决目前经济危机的唯一办法。当一个国家只重视物质财富增长，而忽视了精神进步，只能在物质的怪圈中打转转时，一定不会走出来。

他接着说：“当一个国家只青睐富人时，它的繁荣将无法持久。我们经济的成功不仅取决于我们国民生产总值的总量，而且取决于我们共享繁荣的范围，取决于我们将机会扩大至每个愿意抓住机会的人，这不仅是出于慈善之心，而是因为这是一条通往我们共同利益的最确切的道路。”

“在冰天雪地的寒冬里，当唯有希望和美德幸存的时候……这个城市和这个国家，在危险的警报响起之后，挺身迎向它们。”这是引用美国国父的一段话，是在讲演中唯一引用别人的一段话。希望和美德是社会中巨大的精神财富，我们从先辈那里接过来，我们还要“安全地将它交付给我们的后代”。

这就是奥巴马的经济观和市场观，也是他对付目前经济危机的办法。